親が高齢になってくると子供と同居したり、介護施設に入ったりすることで
親の実家が空き家になり、親子間で「維持するか、売却するか？」を
決断しなければならない時が必ずやってきます。
ここでまず、知っておきたいことが「税金」のことです。
なぜなら、建物や土地は、財産価値が高いため、「維持」や「売却」といった
場面で、高い税金がかかってくるからです。
ところが、嬉しいことに実家にかかってくる税金には、“特例”が設けられていて
その対象になると税金を安く抑えられることができるのです。
ここでは、実家にかかる税金はいくらなのか？をしっかり把握して、
一番安く抑える3つのポイントを具体的にお伝えしていきます。
目 次
１. 実家を維持するなら、更地にはしないほうがよい
実家を維持していると「固定資産税」や「都市計画税」が、かかってきます。
ところがこの２つの税金は、「建物のある土地」のケースと「建物がない更地」の
場合で税金面で大きく違ってくるのです。
では、実際にどれだけ違ってくるのか
評価額620万円の土地の例を上げて比較してみましょう。
建物のある土地の税金は？
▼実際に建物のある土地の「固定資産税」の計算式は、下記の通りです。
これを評価額620万円の土地の例で計算してみると・・・
【例】620万円✕6分の1✕1.4％＝約1万4000円
▼次に建物のある「都市計画税」の計算式は、下記の通りです。
これを評価額620万円の土地の例で計算してみると・・・
【例】620万円✕3分の1✕0.3％＝約6200円
これに建物にも評価額に応じた税金が、プラスされて
たとえば、評価額67万円なら、固定資産税と都市計画税あわせて1万1000円！
上記３つの合計が、実家を「維持」しているときの税金となるわけです。
２. 更地にしない場合、建物の保全に最大限努める
建物を壊して更地にした時の税金は？
▼では、建物を壊して更地にした土地の固定資産税の計算式は、
これも評価額620万円の土地の例で計算してみると・・・
【例】620万円✕70％✕1.4％＝約6万円
▼次に都市計画税の計算式は、
これも評価額620万円の土地の例で計算してみると・・・
【例】620万円✕70％✕0.3％＝約1万3000円
上記２つの合計が、建物を壊して更地にしたときの税金となります。
結論として・・・
建物をなくし、更地にして維持すると、その税額が４万円も
高くなってしまいます！！
ですので実家を維持する場合には、「更地」にせず、建物のある状態のほうが、
税金面ではオトクということになります。
ただし、ご存知でしょうか？2015年5月より
「空家等の特別措置法」が施工され、倒壊の恐れがある空家などは「特別空家」に
認定され、軽減措置の対象から外れるようになりました。
つまり、親の実家が空家であっても定期的に見回りをして、
建物の保全に努めることが大事になりますね。
３. 実家を売却する場合は、親自身が売るのが鉄則
一方、親の実家を売却するという方法も選択の一つにあります。
しかし、家を売却するとその利益に対して「譲渡所得税」というのが、かかってきます。
親の実家を売却する時の譲渡所得税は？
譲渡所得税の計算式は、下記のようになります。
上記の計算式で「課税譲渡所得金額」が出ましたら、家の所有期間で変わってくる
「税率」をかけることで「譲渡所得税額」が算出されます。
→「税率」については、家の所有期間で変わってきますのでチェックが必要です。
これだけではピンとこないと思うので、
実際の課税譲渡所得金額500万円の例でどれだけの税額になるか算出してみると・・・
これが実際にかかってくる譲渡所得税額となりますが、なんとこの税額を
譲渡所得税をゼロにする方法とは？
これは、親自身が不動産を売れば、3000万円まで課税されないという特例です。
しかも家がすぐに売れなくても「住まなくなった日から3年目の年末までに売る」と
いう猶予期間があるのでとても良心的。
つまり、引っ越して空き家状態になっても、３年以内に売れば、
特別控除が受けられるというわけです。
▼特別控除額3000万円を超えた場合は、
※この特例を受けるための条件としては・・・
・所有者として居住していること
・家屋に移住しなくなってから３年目の年末までに本人が売却すること
となっています。
家には売るタイミングがある？！
そうなんです！
家には売るタイミングというのがあるので親が納得した上で
1円でも高く売るように戦略を練るべきですね。
たとえば、同じエリアに・・・
★★競合物件はあるか？
同じエリア内に競合物件がない場合は、売り出すには最高のタイミングです。
なぜなら、そのエリアで探している人は多少高くても購入しようとするからです。
★★新築物件はあるか？
逆にハウスメーカーが、新築物件を売り出す際は、中古物件と比べてお得感が
あるような価格をつけようとするので、この場合はあえて時期をずらすのも大切です。
★★希少性のある物件が？
以下に挙げた３つのいずれかに当てはまれば、希少価値の高い物件といえます。
・売り物件が足りてない
・都市部で余裕を持って建っている物件
・将来有望なエリアにある物件
これらにあてはまる物件の場合は、売り急ぐ必要はないと言えます。
家を売るタイミングや希少性のある物件かどうかを知るには、
専門の業者に一度相談することもオススメしています。
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まとめ
親の実家にかかる税金を安く抑えるための3つのポイントとは？
・実家を維持するなら、更地にはしないほうがよい
・更地にしない場合、建物の保全に最大限努める
・実家を売却する場合は、親自身が売るのが鉄則
以上この３つが実家を維持するも、更地化するも、売却するも
税金を抑えるために最も重要なポイントとなります。
親の実家の管理は、実際にかかる税金を考え、しっかり把握した上で
家の管理をすることをオススメします。
これを知っているか、知らないかで手遅れになったりする場合があります。
私の経験から言えることは、何事もあなたの親が元気なうちに行動を
起こしてみることが後々トラブルになることが少なく、損することも減ると感じています。
親の実家のことで気になることがありましたら、今から動いてみることも大事です。
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